Üdvözlöm, jogtanácsos úr!
Jelenleg MÁV szolgálati lakásban élek a családommal. Az épületet, amiben a lakásaink vannak, az állam és a vasút más célra szeretné hasznosítani. Elhelyezésünkhöz csereingatlanokat, vagy bérleti jogunk pénzbeni megváltását ajánlotta fel. Utóbbihoz független értékbecslőt kért fel. Kérdéseim: lehet-e függetlennek tekinteni az értékbecslőt, akit a kivásárló szerv kért fel? Milyen tényezők befolyásolják a bérleti jog értékét, annak mi a számítási alapja? Lehet-e értékcsökkentő tényező, hogy az épűlet lepusztult állapotban van, amikor a bérbeadó elmulasztotta a fenntartási és sok esetben a hibaelhárítási kötelezettségeit? Az épület műemlék jellege miatt, mi lakók sem végezhettünk el olyan felújításokat, mint pl. ablakcsere és ez a véleményben értékcsökkentő tényezőként szerepel.
Válaszait és segítségét előre is köszönöm, üdvözlettel:
Üdvözlöm!
Kérdéseire az alábbi válaszokat adom:
Lehet-e függetlennek tekinteni az értékbecslőt, akit a kivásárló szerv kért fel? Önmagában az, hogy a kivásárló szerv kérte fel a szakértőt, még nem teszi kérdésessé a függetlenségét, azonban, ha ez a szakértő a megelőző 24 hónapban kapcsolatban állt az érdekelt féllel, akkor a függetlennek nem tekinthető. (A szakmai gyakorlat alapján A független értékbecslő az a szakértő, aki az elmúlt 24 hónapban és jelenleg sem rendelkezik az értékbecslési díjakon kívül az értékelt ingatlannal kapcsolatba hozható egyéb jövedelemforrással, és írásban kijelenti, hogy sem a múltban sem a jelenben nincs érdekeltsége a vizsgált ingatlan tekintetében, és a megelőző 24 hónapban nem volt kapcsolata az egyéb érdekelt vagy kapcsolódó felekkel. TEGOVA-szabályok)
- Milyen tényezők befolyásolják a bérleti jog értékét, annak mi a számítási alapja? Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló bérlakásra irányadó összeg. Bérlakásoknál (akkor is, ha a lakás nem önkormányzati, hanem egyéb bérlakás) a helyi hatályos rendelet is iránymutatásul szolgálhat.
- Lehet-e értékcsökkentő tényező, hogy az épület lepusztult állapotban van, amikor a bérbeadó elmulasztotta a fenntartási és sok esetben a hibaelhárítási kötelezettségeit? Sajnos, nem, viszont, ha végeztek állagmegóvó javításokat, vagy más ráfordítást eszközöltek, akkor annak ellenértékét a bérleti szerződésre irányadó, vagy a megbízás nélküli ügyvitel szabályai alapján követelheti.
A leveléből egyértelmű nekem, hogy a megajánlott ellenértéket inkorrektnek tartja. Ez esetben nem köteles elfogadni a bérbeadó által felkínált összeget. Megoldás lehet, hogy az értékbecslés függetlenségét támadva, az abban foglalt ellenértéket kísérli megemelni, akár a peres eljárással is megfenyegetve a bérbeadót.
Konkrétumot a szerződése ismeretében tudok mondani, ezért, ha részletes választ szeretne, küldje meg azt nekem.